Mercato Mutui 2026: domanda, tassi e prezzi immobili in crescita

Nel secondo trimestre del 2026 la domanda online di mutui si concentra sempre più sull’acquisto della casa, sia prima sia seconda abitazione. Questa finalità raggiunge il 76% del totale delle richieste, confermando un trend in crescita rispetto ai mesi precedenti. Anche il mercato delle compravendite mostra segnali di rafforzamento: nel primo trimestre dell’anno la quota di transazioni residenziali finanziate da un mutuo sale al 47,8%, contro il 45% del trimestre precedente. Il credito continua quindi a rappresentare un elemento essenziale per sostenere le esigenze abitative degli italiani.

Surroghe in calo: effetto dei tassi in aumento

Parallelamente, si registra una netta contrazione delle richieste di surroga, che nel secondo trimestre scendono al 19% del totale.

L’aumento dei tassi IRS rende meno conveniente la sostituzione dei mutui stipulati negli ultimi anni, già caratterizzati da condizioni favorevoli.

Inoltre, la platea di mutuatari con contratti più datati e onerosi si è progressivamente ridotta, contribuendo alla diminuzione della domanda di surroghe.

Crescono gli acquisti, crollano le surroghe

I dati della Banca d’Italia relativi al primo trimestre 2026 evidenziano una lieve flessione complessiva dei flussi di erogazione, pari al -2,1% su base annua. Tuttavia, la dinamica interna è molto differenziata: i mutui destinati all’acquisto casa crescono del +6,6%, mentre quelli di surroga registrano un calo molto marcato del -63,4%. Questo conferma come la domanda si stia spostando con decisione verso l’acquisto di immobili, lasciando indietro le operazioni di sostituzione.

Prezzi immobiliari in accelerazione nel 2026

Il mercato immobiliare mostra segnali di vivacità. Nel secondo trimestre 2026 il prezzo al metro quadro degli immobili posti a garanzia dei mutui ipotecari aumenta del +5,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Gli incrementi più significativi riguardano gli immobili nuovi (+11,1%) e quelli ristrutturati (+11,2%). Questi dati emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale realizzato da CRIF e MutuiSupermarket.it.

Tassi di riferimento: euribor e IRS in crescita

Alla rilevazione del 13 luglio 2026 l’Euribor a 3 mesi si colloca al 2,43%, in aumento rispetto ai livelli di inizio anno. Le previsioni indicano una sua ulteriore crescita fino alla metà del 2027, seguita da una lieve flessione fino al 2028 e da una successiva risalita graduale. L’IRS a 20 anni, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, si attesta al 3,34%, mentre il tasso BCE raggiunge il 2,40% dopo l’ultimo rialzo di giugno.

Preferenza per il tasso fisso

In questo contesto, la preferenza degli italiani per il tasso fisso torna a rafforzarsi.

Nel secondo trimestre 2026 l’88% delle richieste online si orienta verso questa soluzione, contro l’86% del trimestre precedente.

La scelta è favorita da spread più contenuti applicati dalle banche sui mutui a tasso fisso e dal desiderio di maggiore stabilità della rata.

Anche nelle richieste di surroga il fisso rimane prevalente, pur scendendo all’83% rispetto al 99% del 2025.

Spread mutui: variabile ai minimi, fisso vicino allo zero

Gli spread confermano questa tendenza: nel secondo trimestre i migliori spread sui mutui variabili si attestano attorno allo 0,3%, mentre quelli sui mutui fissi rimangono su livelli storicamente molto bassi, poco inferiori allo 0%. Questo contribuisce a rendere il tasso fisso particolarmente competitivo.

Simulazione mutuo: confronto tra fisso e variabile

La Bussola Mutui propone una simulazione per un mutuo di 140.000 euro, relativo a un immobile del valore di 220.000 euro e con durata 25 anni, richiesto da un trentacinquenne. Il miglior tasso fisso disponibile è pari al 2,85%, con una rata mensile di 653 euro. Per la stessa operazione, il miglior tasso variabile è del 2,23%, con una rata di 609 euro.

L’acquisto casa domina il mercato digitale

Sul canale online, le nuove erogazioni confermano lo spostamento della domanda verso l’acquisto casa. Nel secondo trimestre 2026 questa finalità rappresenta l’81% delle operazioni concluse. Mentre la surroga scende al 13%, in netto calo rispetto al 19% del trimestre precedente.

Importi medi, durate e distribuzione territoriale dei mutui

Secondo i dati EURISC di CRIF, nel primo trimestre 2026 l’importo medio erogato si attesta a 136.812 euro, leggermente inferiore ai 139.068 euro del trimestre precedente. Le durate oltre i 20 anni rappresentano il 67% delle erogazioni, mentre la fascia di importo tra 50.000 e 99.999 euro rimane la più diffusa, con circa il 32% del totale. Le aree del Nord Ovest e Nord Est raccolgono complessivamente il 55% delle nuove erogazioni, in calo rispetto al 58% del trimestre precedente. La rischiosità del credito rimane contenuta: il tasso di default dei mutui si conferma stabile allo 0,4%.

Compravendite in ripresa

Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre 2026 il numero delle compravendite residenziali cresce del +4,4% su base annua. Parallelamente aumenta il ricorso al credito bancario: la quota di compravendite assistite da mutuo sale al 47,8%, rispetto al 45,8% dello stesso periodo del 2025.

Prezzi immobiliari: sud e centro trainano la crescita

I dati CRIF Real Estate Services confermano l’accelerazione dei prezzi nel secondo trimestre 2026. Gli immobili nuovi crescono dell’11,1%, quelli usati del 5,4% e quelli ristrutturati dell’11,2%. A livello territoriale, gli aumenti più significativi si registrano nel Sud e Isole (+8,1%), seguiti dal Centro (+7,5%), dal Nord Ovest (+5,3%) e dal Nord Est (+3,7%). Il valore medio dell’immobile posto a garanzia si colloca attorno ai 180.000 euro, mentre la superficie commerciale media rimane stabile a circa 110 metri quadrati.

Stefano Rossini | Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it

«Instabilità geopolitica, aumento dei prezzi dell’energia e risultanti pressioni inflazionistiche trainano la nuova accelerazione degli indici di riferimento. L’IRS a 20 anni cresce dal 3,10% di gennaio al 3,34% odierno mentre l’indice Euribor 3 mesi passa dal 2% di gennaio al 2,48% attuale ed è atteso al 3% entro la prossima estate 2027. Nonostante le avverse dinamiche dei tassi di mercato, nel secondo trimestre 2026 la domanda di mutui si mantiene sostanzialmente stabile rispetto allo stesso periodo del 2025.

Ciò è avvenuto grazie anche a un sistema bancario che ha deciso di assorbire l’aumento degli indici IRS registrato nel secondo trimestre, proponendo nuove offerte di mutuo a tasso fisso con tassi finiti a livelli spesso inferiori a quelli degli indici IRS. Nel secondo trimestre viene quindi preservata l’accessibilità della rata a tasso fisso per giovani e famiglie e torna dunque a crescere sino all’88% la quota di domanda di mutui a tasso fisso sul totale della domanda. Per quanto riguarda le nuove erogazioni di mutuo, il mercato registra nel primo trimestre 2026 una lieve contrazione del -2,1%, risultato di un -64% per le erogazioni con finalità surroga e un +7% per le erogazioni con finalità acquisto.

Il mercato dell’acquisto continua quindi a dimostrare solidità e resilienza, segnando nel trimestre una crescita superiore a quella delle compravendite residenziali (+4,4%). Questo grazie anche all’aumento del numero di compravendite assistite da un mutuo che aumentano dal 45% nel quarto trimestre 2025 al 47,8% del totale compravendite nel primo trimestre 2026».

Stefano Magnolfi | Executive Director CRIF Real Estate Services

«Dopo un 2025 caratterizzato da una crescita sia delle compravendite (+6,5% su base annua) sia della domanda di mutui (+12%), il mercato immobiliare ha affrontato il primo semestre del 2026 in un contesto complesso e ricco di incertezze. Diversi fattori potrebbero infatti influenzare la seconda parte dell’anno, alimentando possibili pressioni inflazionistiche e rendendo potenzialmente più oneroso l’accesso al credito.

Il mercato primario continua a mostrare segnali di solidità, mentre il comparto delle surroghe evidenzia un rallentamento. La minore convenienza a rinegoziare i finanziamenti ai tassi attuali contribuisce infatti a ridurre l’interesse verso questa soluzione.

A fare da sfondo all’attuale congiuntura di incertezza e complessità vi è inoltre l’approccio prudenziale adottato dal settore bancario, in linea con le indicazioni del regolatore, che sollecita gli istituti a integrare in misura crescente dati e indicatori relativi ai rischi climatici e ambientali nei processi di valutazione e concessione del credito immobiliare.

La BCE continua infatti a rafforzare il proprio orientamento nei confronti degli intermediari finanziari, promuovendo best practice per la gestione dei rischi fisici e di transizione. In questo scenario, la disponibilità di dati affidabili e di metriche robuste diventa un elemento essenziale per supportare decisioni di finanziamento più efficaci e consapevoli.

Per il settore immobiliare si tratta di un passaggio strategico. Le metodologie introdotte dalla vigilanza bancaria, infatti, non rimangono confinate al sistema finanziario, ma si trasferiscono progressivamente all’economia reale, ovvero a famiglie e a imprese, attraverso le politiche creditizie. Gli effetti si riflettono sulle condizioni di accesso al credito, sul costo dei finanziamenti e sulla capacità degli immobili di mantenere valore nel tempo e attrarre investimenti.

Gli immobili più resilienti, efficienti e pronti ad affrontare la transizione ecologica potranno beneficiare di condizioni finanziarie più favorevoli. Al contrario, quelli maggiormente esposti ai rischi climatici o caratterizzati da basse prestazioni energetiche potrebbero incontrare maggiori difficoltà nell’ottenere finanziamenti.

Sul fronte della transizione ecologica, un segnale particolarmente significativo arriva dai mutui green: nel 2025 i volumi erogati sono quasi raddoppiati rispetto al 2024 e rappresentano mediamente il 16% delle erogazioni degli istituti che li offrono, contro il 12% registrato nel 2022. Il segmento si conferma così uno strumento sempre più rilevante per sostenere la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare delle famiglie e accompagnarne il percorso verso la sostenibilità».