Prosegue la rigenerazione di Milano Porta Nuova, quartiere più sostenibile a livello internazionale

Coima Sgr ha presentato oggi un ulteriore tassello del progetto di rigenerazione urbana di Porta Nuova a Milano, primo quartiere al mondo ad aver ottenuto la doppia certificazione Leed e Well for Community per la sostenibilità ambientale e sociale e tra i principali centri direzionali in Italia.

Il settore a nord adiacente a via Melchiorre Gioia vede il completamento di Pirelli 35, ex sede di Telecom Italia interamente riqualificata, e delle strutture della Torre Est dei Portali, terminate in elevazione nel rispetto del cronoprogramma.

Entrambi gli edifici sono già locati: in particolare, a oggi oltre il 60% dei 33mila mq di superficie commerciale è già stato locato a società nei settori dei servizi finanziari ed editoriale, fashion, It, tra cui Hitachi Zosen Inova, con previsione di raggiungere la piena occupazione dell’immobile entro fine anno.

Gli spazi della Torre Est dei Portali sono stati locati già dal 2022 a Kpmg che, a lavori ultimati, ne farà la propria sede principale a Milano potendovi ospitare fino a 3.500 professionisti.

Pirelli 35 e I Portali si inseriscono nel progetto di rigenerazione urbana di Porta Nuova Gioia, soggetto a un masterplan unitario che include gli sviluppi di Pirelli 32, Pirelli 39, Gioia 22 e delle relative aree limitrofe, per le quali il comune di Milano e Coima Sgr hanno sottoscritto una convenzione per la riqualificazione delle aree pubbliche e pedonali.

Fra questi, si è da poco concluso lo sviluppo di torre Gioia 22, il più grande edificio nazionale nZeb progettato dallo studio americano Pcpa e sede per Intesa Sanpaolo della nuova Isybank e delle tre divisioni Private (Fideuram – Intesa Sanpaolo Private Banking), Asset Management (Eurizon), Insurance (Intesa Sanpaolo Vita).

Con i contratti di locazione firmati nell’ultimo anno, il quartiere di Porta Nuova raggiunge un’occupancy del 100% degli spazi disponibili e conferma i livelli del prime rent milanese per quanto riguarda il mercato degli uffici: una crescita superiore del 20% rispetto a quella registrata dal prime rent nell’ultimo decennio e del 32% rispetto al 2019 (pre-Covid).

Porta Nuova registra annualmente oltre 50.000 mq di transazioni di locazione che rappresentano il 20% delle transazioni a Milano. La domanda attesa in Porta Nuova nel periodo 2024–2027 supera i 220mila mq complessivi, a fronte di nuovi sviluppi disponibili nello stesso periodo di riferimento pari a 100mila mq, generando un gap di offerta di oltre 120mila metri quadri.

Tale gap di offerta avrà il duplice effetto di mettere ulteriore pressione sui canoni di locazione che proseguiranno il trend di crescita, soprattutto in relazione alla scarsità di nuovi comparti per nuovi progetti di sviluppo.

I risultati raggiunti da Porta Nuova contribuiscono all’attrattività della città, che nella classifica elaborata da Green Street (Q1 2024) sul settore degli Uffici posizionano Milano in testa alle altre città europee in termini di ripresa del settore e domanda da parte dei conduttori, che è ripresa dal 2023 e ha superato la media degli ultimi 10 anni.

Il quartiere di Porta Nuova registra oggi una diversificazione dei settori merceologici di riferimento, con la presenza di diverse industries: Digital & Tech 25% (15% nel 2019), Financial Services 36% (40% 2019), Fashion 18%, Food & Beverage 4%, Farmaceutica 4%, altro 13%.

Con un tempo medio di affitto inferiore ai 7 mesi, più basso rispetto alla media del comparto (12 mesi), il quartiere si conferma tra le destinazioni più attrattive per le principali società nazionali e internazionali attive nel Paese. Porta Nuova ha raggiunto la piena occupazione rispetto a un tasso di sfitto a Milano pari al 9% e del 3% per immobili di qualità Grado A.

Manfredi Catella | Founder e Ceo Coima

Porta Nuova è un quartiere che contribuendo a collegare Brera, Isola e lo storico centro direzionale della città di Milano è diventato uno dei maggiori hub di mobilità intermodale del Paese.

La qualità degli edifici realizzati nel tempo, con un’attenzione particolare alle prestazioni energetiche allineate ai target del trattato di Parigi, unitamente alle attività di servizio e culturali sviluppate con il progetto civico della Biblioteca degli Alberi, ha contribuito a rendere Porta Nuova la destinazione principale per le aziende italiane e internazionali.

I contratti di locazione finalizzati post Covid, per oltre 70.000 mq, hanno sostanzialmente completato gli spazi a uso ufficio attualmente disponibili in Porta Nuova, registrando una crescita dei canoni fino ad oltre il 30% rispetto ai livelli Pre Covid.

Michele Rossi | Partner e co-fondatore Park Associati

A differenza dell’edificio storico esistente, il nuovo edificio è pensato come un progetto aperto che collega due aree urbane – piazza Einaudi e via Bordoni – creando una corte spaziosa e attraversabile. La permeabilità dell’edificio è un elemento chiave del progetto, l’area di intervento diventa luogo di frequentazione e transito per chi si muove tra il quartiere di Porta Nuova e le zone limitrofe, favorendo l’attività e l’identità di un quartiere che si è già affermato come uno dei maggiori poli di attrazione della città.

Patricia Viel e Antonio Citterio  | Ad e presidente e Acpv Architects

La volumetria rigorosa, che diventa un’eccezione urbana con la quale misurarsi, e il reticolo in facciata, elemento di sintesi tra struttura e tecnologia, sono l’identità stessa del progetto. I Portali si inseriscono in un paesaggio di innovazione non solo tecnica, ma anche tipologica.

L’intervento rende finalmente lo spazio pubblico complementare all’ambiente costruito, e non solo un’infrastruttura accessoria: l’organizzazione dei manufatti architettonici, con la loro impronta a terra e la loro dimensione, permetterà all’intera area di diventare un catalizzatore urbano, accessibile e accogliente. Abbiamo riportato in questo quartiere della Milano europea il carattere architettonico della modernità milanese.

Nel corso dell’evento tenutosi in Porta Nuova sono stati presentati gli spazi di Pirelli 35 ed è stato celebrato il completamento in elevazione delle strutture della Torre Est dei Portali, con la posa della bandiera italiana sul tetto dello stabile.

Per entrambi gli sviluppi Coima Sgr ha coordinato il progetto in qualità di asset manager, mentre Coima Rem ha svolto il ruolo di development & construction manager per la gestione tecnica dello sviluppo urbano ed edilizio.