Abuso edilizio, l’ordine di demolizione non si prescrive: i chiarimenti della Cassazione

L’ordine di demolizione di un manufatto realizzato in abuso edilizio non perde efficacia con il trascorrere del tempo. È quanto ribadisce la Corte di Cassazione in una recente pronuncia, confermando un orientamento consolidato secondo cui la demolizione non costituisce una pena, ma una misura amministrativa finalizzata al ripristino della legalità urbanistica.

Il principio ha particolare rilevanza per proprietari, tecnici e operatori del settore delle costruzioni, poiché chiarisce che il semplice decorso degli anni non può sanare automaticamente un illecito edilizio né far venir meno l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi.

Il caso esaminato dalla Cassazione

Secondo quanto emerge dalla sentenza n. 125/2026 della Corte di Cassazione, la controversia riguardava un immobile abusivo per il quale era stato emesso un ordine di demolizione successivamente notificato agli eredi del responsabile dell’abuso. I ricorrenti sostenevano che il provvedimento fosse ormai inefficace, sia perché fondato su una norma non più vigente sia perché ritenuto prescritto dopo molti anni.

La Suprema Corte ha tuttavia escluso entrambe le contestazioni, evidenziando la continuità normativa esistente tra la disciplina contenuta nella legge n. 47/1985 e quella oggi prevista dal Testo Unico dell’Edilizia.

La continuità tra legge 47/1985 e DPR 380/2001

La Cassazione ha ricordato che le disposizioni dell’articolo 7 della legge n. 47/1985, relative agli interventi eseguiti in assenza di concessione edilizia o in totale difformità, sono confluite nell’articolo 31 del DPR 380/2001. Di conseguenza, il passaggio dalla vecchia disciplina al Testo Unico dell’Edilizia non ha interrotto né modificato la natura dell’obbligo demolitorio.

L’ordinamento continua infatti a considerare la demolizione come uno strumento essenziale per il ripristino dell’assetto urbanistico violato, indipendentemente dal momento in cui l’abuso è stato realizzato.

Perché non si applica la prescrizione

Il punto centrale della decisione riguarda la natura giuridica dell’ordine di demolizione. La Cassazione chiarisce che tale misura non ha finalità punitive ma ripristinatorie. Non è dunque assimilabile a una pena e non può essere soggetta alle regole che disciplinano la prescrizione delle sanzioni penali.

L’interesse pubblico alla tutela del territorio, dell’ambiente e della corretta pianificazione urbanistica prevale sul decorso del tempo. Per questo motivo l’ordine mantiene la propria efficacia anche a distanza di molti anni dall’accertamento dell’illecito.

Le conseguenze per proprietari ed eredi

La sentenza conferma inoltre che gli effetti dell’ordine di demolizione possono riguardare anche gli aventi causa del responsabile dell’abuso, compresi gli eredi. La morte dell’autore materiale dell’illecito non determina infatti l’automatica estinzione della misura ripristinatoria, la quale continua a essere collegata all’esistenza dell’opera abusiva.

Per i professionisti del settore immobiliare e delle costruzioni si tratta di un aspetto particolarmente rilevante nelle attività di due diligence e nelle compravendite, dove la verifica della regolarità urbanistica degli immobili assume un ruolo sempre più strategico.

Abuso edilizio e tutela del territorio

Il pronunciamento della Cassazione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato che considera il ripristino della legalità urbanistica un interesse permanente dell’amministrazione pubblica. La demolizione dell’opera abusiva rappresenta quindi uno strumento di tutela del territorio e non una sanzione destinata a esaurirsi nel tempo.

Per questo motivo, in assenza di provvedimenti di sanatoria, condono o altri atti incompatibili con l’esecuzione dell’ordine, l’obbligo demolitorio continua a produrre effetti anche dopo decenni dalla realizzazione dell’abuso.