Lombardia immobiliare, il mercato vale 45,7 miliardi: non è più solo Milano, emerge la “Greater Lombardia”

Lombardia, primo mercato immobiliare d’Italia

Con 5,66 milioni di abitazioni, 162 mila compravendite residenziali nel 2025 e un valore complessivo delle transazioni pari a 45,7 miliardi di euro, la Lombardia si conferma il principale mercato immobiliare italiano. Il residenziale genera da solo 37,4 miliardi di euro, mentre il comparto non residenziale supera gli 8,3 miliardi.

Secondo l’Osservatorio Silmi (Sistema Informativo Lombardo sul Mercato Immobiliare), la lettura tradizionale di una Lombardia dominata esclusivamente da Milano non basta più a spiegare le dinamiche in atto. Se il capoluogo regionale continua a rappresentare il principale polo attrattivo, attorno ad esso si è consolidata una vasta area urbana policentrica che coinvolge Monza e Brianza, Bergamo, Brescia, Varese e Como, sempre più autonome sotto il profilo economico e immobiliare.

La geografia del mercato racconta infatti una regione meno “Milano-centrica” di quanto comunemente si immagini e sempre più fondata su un sistema diffuso di città interconnesse e territori complementari.

Riparte il ciclo delle compravendite

Dopo il rallentamento causato dall’impennata dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2023, il mercato residenziale lombardo ha imboccato nuovamente una traiettoria espansiva. Nel 2025 le compravendite di abitazioni hanno raggiunto quota 162.189 unità, in aumento del 7% rispetto al 2024. La crescita è continuata anche nei primi mesi del 2026, con un ulteriore incremento del 3,9% nel primo trimestre.

L’aspetto più interessante riguarda però la distribuzione territoriale degli scambi. I capoluoghi rappresentano soltanto il 24% delle compravendite regionali, contro una media italiana del 31%. Il vero motore della crescita si trova nei comuni non capoluogo, che nel 2025 hanno registrato un aumento delle transazioni del 7,8%, mentre i capoluoghi si sono fermati al 4,6%. Tra il 2018 e il 2025, le compravendite nei comuni esterni alle città principali sono cresciute del 39,3%, evidenziando un trasferimento strutturale della domanda verso l’hinterland e i sistemi urbani intermedi.

La Greater Milano diventa un mercato immobiliare autonomo

Uno degli elementi più rilevanti emersi dal rapporto riguarda la formazione di quella che il Cresme definisce una vera e propria “Greater Milano immobiliare”. Analizzando gli scambi realizzati tra il 2019 e il 2025, emerge infatti un’area continua che va da Busto Arsizio a Gallarate, attraversa Brianza e hinterland milanese, supera Bergamo a est e raggiunge Lodi e il confine pavese a sud, all’interno della quale oltre il 20% dello stock abitativo esistente ha cambiato proprietario negli ultimi sette anni.

Si tratta di un indicatore straordinariamente elevato che misura non soltanto la vivacità del mercato, ma anche la capacità di questi territori di attrarre residenti, investimenti e funzioni economiche. La mobilità abitativa, quindi, non si concentra più esclusivamente sul capoluogo, ma riguarda in misura crescente una vasta area metropolitana estesa che beneficia di infrastrutture, reti ferroviarie e accessibilità diffusa.

Prezzi ancora in crescita, ma Milano non corre più da sola

Nel primo semestre 2026 il prezzo medio delle abitazioni in Lombardia ha raggiunto 2.720 euro al metro quadrato, contro i 2.330 euro del Nord-Ovest e i 1.950 euro della media nazionale.

Milano continua a rappresentare un caso a parte:

• 5.720 €/mq nel capoluogo;
• 3.100 €/mq negli altri comuni della provincia;
• 4.320 €/mq come media provinciale.

Dietro Milano si collocano Como (2.480 €/mq), Brescia (2.470 €/mq) e Monza Brianza (2.220 €/mq). Nelle province più periferiche i valori risultano molto più contenuti: Mantova, Cremona, Pavia e Lodi si collocano tra 1.100 e 1.500 €/mq. Ma il dato più significativo riguarda la dinamica di crescita. Se Milano conserva incrementi molto forti nel lungo periodo (+33,8% dal 2019), nel breve termine la leadership passa a province come Como (+39,5% dal 2019), Brescia (+31,7%), Monza Brianza (+27,4%) e Bergamo (+24%). Secondo il Cresme, il mercato sta progressivamente irradiando valore verso territori esterni al capoluogo regionale, anche a causa della crescente difficoltà di accesso al mercato milanese.

Affitti: la vera emergenza del sistema lombardo

Se i prezzi di vendita crescono, sono gli affitti a mostrare le tensioni più forti. Il canone medio regionale è oggi pari a 10,7 euro/mq al mese, circa il 70% in più rispetto alla media italiana. Milano resta il mercato più costoso con:

• 18,7 €/mq/mese nel capoluogo;
• 16,2 €/mq/mese come media provinciale.

Tuttavia il fenomeno riguarda l’intera regione. Tra il 2019 e il 2026 i canoni sono cresciuti del:

• 53,8% a Como;
• 50,9% a Monza Brianza;
• 49,4% a Brescia;
• 48,9% a Varese;
• 47,2% a Bergamo;
• 44,4% a Milano.

Complessivamente gli affitti lombardi sono aumentati del 45% in sette anni, una velocità nettamente superiore a quella registrata dai prezzi di vendita.

Tornano i mutui

Il ritorno del credito rappresenta uno dei principali fattori di sostegno del mercato. Nel 2025 le erogazioni per acquisto di abitazioni hanno raggiunto 16 miliardi di euro, con una crescita del 24,7% rispetto all’anno precedente. Il valore si avvicina ai livelli record del ciclo immobiliare del 2007. Parallelamente aumenta il finanziamento medio associato alle compravendite, che raggiunge circa 99 mila euro per transazione. La ripresa dei mutui testimonia come la riduzione dei tassi e il miglioramento del clima economico abbiano riattivato una domanda rimasta compressa negli anni precedenti.

Non residenziale: uffici e commercio tornano a correre

Anche il comparto non residenziale mostra segnali positivi. Nel 2025 la Lombardia ha registrato oltre 18 mila compravendite “core” tra uffici, negozi e immobili produttivi, con una crescita del 3% sull’anno precedente. Particolarmente dinamico il settore direzionale: nel primo trimestre 2026 gli scambi di uffici sono aumentati del 19,5%, una performance largamente superiore alla media nazionale. Buoni risultati anche per il commerciale (+5,8%), mentre l’immobiliare produttivo mostra una fase più cauta (-2,3%), pur mantenendo livelli di attività elevati rispetto al periodo pre-pandemico.

Un mercato maturo ma ancora espansivo

Il messaggio principale del rapporto SILMI è chiaro: il mercato immobiliare lombardo non sta vivendo una semplice ripresa ciclica, ma una trasformazione strutturale. La crescita delle compravendite nei comuni esterni ai capoluoghi, la formazione della “Greater Milano”, l’espansione dei grandi sistemi urbani provinciali e il progressivo spostamento della domanda verso territori più accessibili stanno ridefinendo la geografia immobiliare regionale.

Milano resta il cuore economico del sistema, ma il futuro del mercato lombardo sembra sempre più fondarsi su una rete policentrica capace di distribuire crescita, investimenti e valore lungo tutto l’asse che collega la metropoli ai principali territori produttivi della regione.