Questo articolo si potrebbe anche intitolare «La riqualificazione della riqualificazione». Oltre che per le nuove costruzioni, anche gli interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico possono essere svolti senza che venga restituita una attesa qualità. In questi casi non viene pagata una riqualificazione, bensì un intervento che porta alla degenerazione dei problemi spesso già esistenti, che dovrà necessariamente portare a una nuova ristrutturazione.
«Da dieci anni a questa parte è spesso mancata la qualità del progetto ma, contestualmente, anche le competenze e conoscenze delle maestranze si sono fatte attendere», spiega a YouBuild Giuseppe Mosconi, responsabile di Linea Eco Klima (brand di Geotecnica Srl, che segue la consulenza nell’ambito della filiera edile, anche con particolare impegno sui contenziosi).
Quando è nata l’esigenza della riqualificazione del nuovo?
La riqualificazione del nuovo è un concetto coniato poco tempo fa. Si afferma l’esigenza di risolvere problemi legati a edifici che hanno pochi anni di vita, con riferimento alla programmazione di danni a livello progettuale ed esecutivo. Si tratta di un fenomeno che stiamo affrontando da 8 anni a questa parte. Per quanto ci riguarda i problemi più «gettonati» hanno riguardato i rivestimenti esterni a cappotto, le impermeabilizzazioni e la comparsa di muffe negli ambienti indoor, nonché la proliferazione di alghe su superfici esterne.
Ci troviamo di fronte a una filiera impreparata?
Consideriamo il cappotto. Negli ultimi dieci anni non sempre la qualità si è rivelata delle migliori. La progettazione esecutiva particolareggiata, riferita al sistema cappotto richiede una serie di indicazioni, in molti casi risultate non dettagliate. Solo per esempio, segnalo: il taglio del pannello in determinate zone, il prevedere tutta una serie di elementi di circostanza con reti premontate, il definire preliminarmente lo spessore della rasatura in funzione del materiale costituente l’isolamento, e altro ancora. A livello progettuale esistono poi una serie di situazioni relative alla fisica dell’edificio, che vanno valutate preliminarmente. Alla complessità dei nuovi sistemi costruttivi , nonché materiali, devono corrispondere conoscenze e competenze, sia dei professionisti che degli operatori. Il mercato richiede professionalità, restituita da una necessaria imprescindibile formazione specifica di tutta la filiera.
Un esempio concreto di intervento su edificio riqualificato in precedenza?
Sta partendo un contenzioso riferito a un importante condominio di Verona. Sei anni fa è stato installato un isolamento a cappotto di basso spessore (6 centimetri) che oggi ha diversi problemi. La proposta è stata quella di sfruttare il superbonus 110%, in questo caso specifico potrà essere possibile intervenire andando a sovrapporre un nuovo cappotto da 10 centimetri con posa garantita, oltre ad altri interventi finalizzati al miglioramento tramite l’aumento delle necessarie due classi energetiche. Fondamentale, prima di partire con la progettazione esecutiva e le operatività di cantiere, sarà la diagnostica. Necessaria al fine di restituire un preciso stato di fatto per affrontare analisi progettuali ed esecutive finalizzate a scongiurare danni.
Su che cosa potrebbe puntare la filiera edile?
Ribadisco con forza, la parola d’ordine è formazione, sia per tecnici che per imprese e operatori. L’obiettivo è, e deve essere, quello di migliorare qualità e durabilità del costruito. In primis, la riqualificazione va progettata, evidenziando una serie di situazioni che è necessario dettagliare con esecutivi chiari, colorati e comprensibili per chi dovrà affrontare le fasi operative.
Quali sono gli altri elementi dell’edificio dove spesso si riscontrano dei problemi e che quindi richiedono interventi di sistemazione?
Ancora prima dei problemi sul cappotto, ci sono le infiltrazioni, che rappresentano oltre il 60% dei contenziosi. Seguono le muffe all’interno delle unità abitative, la proliferazione delle alghe in facciata, la mancata tenuta dei serramenti con formazione di condense interstiziali, l’attacco fungino sulle strutture in legno… Molto spesso, se l’impresa ha una corretta conoscenza dei materiali e dei sistemi, eventuali possibili criticità vengono discusse preliminarmente con il progettista. Degno di nota è anche un fondamentale ragionamento basato sulle percentuali: se il materiale riveste un’importanza del 30%, la posa in opera, diversamente, possiamo considerare si attesti al 70%.
Quindi, con riferimento all’impresa, in che modo ci si potrebbe orientare?
Prima di richiedere un preventivo alle imprese, è necessario conoscerne la struttura e l’organizzazione: come operano, la tipologia di formazione delle maestranze e degli operatori collegati. Tutto ciò che può metterci nelle condizioni di comprenderne e determinarne il valore. L’errore molto spesso è quello di rincorrere il prezzo, tralasciando tutte le valutazioni che porterebbero alla scelta di un partner affidabile , e quindi di valore.
Esiste anche una parte di edifici nuovi, invenduti, mai abitati, cosa si potrebbe fare?
Una delle soluzioni possibili per questi edifici è farli diventare oggetto di interventi di riqualificazione. In questi casi si dovrà lavorare non solo per aumentare la classe energetica, ma anche per ottenere delle certificazioni volontarie, in modo che la posizione dell’edificio sul mercato migliori, quindi ragionare sul marketing dell’operazione. Oggi la richiesta del mercato sta affrontando una flessione ma non è ferma. Il mercato è particolarmente attento a nuovi valori quali il comfort e la salubrità indoor, che vanno oltre l’efficienza energetica. Situazione rafforzata indubbiamente dalle vicissitudini recentemente trascorse, ancora presenti nel tessuto sociale.