Il futuro della rigenerazione urbana a Milano e a Roma

La rigenerazione urbana rappresenta uno dei fattori più rilevanti per il futuro del real estate in Italia, sia per le grandi città come Roma e Milano sia per i piccoli centri. La rigenerazione va considerata nel suo insieme di interventi mirati al rinnovamento e alla riqualificazione dei tessuti consolidati ed edifici esistenti. Attuata attraverso azioni finalizzate al miglioramento complessivo del contesto urbano.

Focus su Milano e Roma

Le operazioni considerate andranno a interessare il tessuto urbano milanese e romano da qui al 2050. Si stima che potranno apportare un valore aggiunto immobiliare complessivamente superiore ai 30 miliardi di euro.

Inoltre 31,5 miliardi di euro (oltre 9 a Milano e più di 22 a Roma) di impatti indiretti e 34 miliardi (10 a Milano e 24 a Roma) le ricadute indotte che andranno a interessare le comunità locali. Questi sono alcuni dei dati che emergono dal Report Rigenerazione – focus Milano e Roma.

Documento realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up | Unipol e presentato al 32°Forum Scenari, che si è svolto a Rapallo.

Approcci differenti

In base al rapporto, le città di Milano e Roma rappresentano due approcci differenti, per quanto riguarda i processi di rigenerazione urbana. Si ritengono rappresentativi di due modalità a cui è possibile ricondurre le eterogenee esperienze della Penisola.

Milano

L’approccio adottato da Milano per la rigenerazione urbana può essere visto come un modello per altre città che affrontano sfide simili. L’integrazione di diverse politiche urbane ha permesso a Milano di evolversi in modo equilibrato e di rispondere alle richieste dell’epoca contemporanea.

Queste politiche hanno spaziato dalla sostenibilità ambientale alla coesione sociale, dalla promozione della cultura e dell’innovazione alla gestione della crescita economica. Guardando al futuro, con eventi come le Olimpiadi Invernali del 2026, Milano continua a investire nella sua trasformazione.

Nel contempo cerca di mantenere un equilibrio tra innovazione e tradizione, tra crescita economica e sostenibilità, e tra apertura globale e identità locale.

Le previsioni

Gli interventi e i processi di rigenerazione che andranno a interessare il tessuto urbano milanese nei prossimi 25 anni si prevede che avranno mediamente dimensioni minori rispetto a quanto rilevato tra il 2014 e 2023.

Si andranno a sviluppare puntualmente quali polarità di una sempre più ampia infrastruttura, materiale e immateriale, costituita da vuoti urbani, volumi edilizi, funzioni specializzate e comunità e imprenditorialità locali.

Nel caso in cui le dinamiche che hanno caratterizzato lo scorso decennio si consolidassero ulteriormente è possibile stimare in poco meno di 3,1 chilometri quadrati la superficie territoriale potenzialmente rigenerabile e in poco più di 1,6 milioni di metri quadrati la superficie lorda edificabile con una ricaduta diretta, indiretta e indotta di 8,5, 9,2 e dieci miliardi di euro.

La Capitale

A Roma la rigenerazione urbana si è distinta per la sua frammentarietà e per un approccio spesso orientato a interventi puntuali piuttosto che a piani integrati. Molti progetti sono stati intrapresi in risposta a esigenze immediate o opportunità specifiche, senza una strategia complessiva a lungo termine.

Questo ha portato a miglioramenti locali significativi ma ha limitato l’impatto complessivo della rigenerazione sulla città. La polarizzazione sociale e territoriale è emersa come uno degli effetti collaterali di questo approccio.

La concentrazione degli investimenti nel centro storico e in alcune aree centrali ha favorito fenomeni di gentrificazione e ha escluso le fasce di popolazione meno abbienti, mentre le periferie, che ospitano una gran parte della popolazione residente, sono rimaste ai margini del processo di rigenerazione.

Le previsioni

Gli interventi di rigenerazione che si concretizzeranno all’interno dei vasti confini amministrativi della città di Roma e che saranno in grado di riverberare le loro esternalità positive (dirette, indirette e indotte) verso ambiti urbani e territoriali più ampi si svilupperanno, nel corso dei prossimi 25 anni, grazie alla capacità di attivare investimenti privati, istituzionali, pubblici, insita in processi organici di riqualificazione urbana, trasformazione immobiliare e valorizzazione sociale.

Se le dinamiche rigenerative che hanno caratterizzato lo scenario urbano romano degli ultimi dieci anni si andassero a consolidare e i processi applicati riuscissero a superare gli ostacoli e gli imprevisti di natura strutturale e congiunturale è possibile prevedere circa 11,27 chilometri quadrati di superficie territoriale potenzialmente coinvolta in interventi e ambiti di rigenerazione e un totale di 4,25 milioni di metri quadrati di superficie lorda riqualificabile con una ricaduta diretta, indiretta e indotta di 22, 22,5 e 24 miliardi di euro.

Questioni di metodo

La definizione di un metodo di stima e previsione degli impatti sociali rappresenta uno strumento fondamentale attraverso il quale i principali attori del real estate possono comunicare ai diversi portatori di interesse l’efficacia nella creazione di valore aggiunto sociale ed economico permettendo di allineare i propri obiettivi di natura operativa con le aspettative economiche e i bisogni sociali dei diversi interlocutori ai diversi livelli e di incrementare l’attrattività e appetibilità dei processi nei confronti degli investitori.

Scenari Immobiliari | Indicatori sociali

Francesca Zirnstein | Direttore generale Scenari Immobiliari 

Nella realizzazione di questo Rapporto ci siamo posti l’obiettivo di individuare uno strumento di misurazione economica del valore sociale, indiretto e indotto, derivante dalle operazioni di rigenerazione urbana.

Per farlo, siamo partiti dall’analisi e approfondimento dei risultati ottenuti nel contesto delle grandi città italiane, e in particolare di Milano e Roma, realtà rappresentative di modelli dei processi di rigenerazione urbana nazionale, influenzati dalle specificità territoriali, economiche e sociali e dalle modalità operative delle rispettive governance pubbliche, di due procedure di approccio che sintetizzano l’eterogeneo scenario di rigenerazione che ha interessato, sta interessando e interesserà, con tempi, modalità e finalità differenti, l’intero territorio nazionale.

Il risultato è uno strumento di stima, basato su un processo concettuale condivisibile e misurabile, che permette agli attori del real estate e agli stakeholder di quantificare, verificare e comparare autonomamente le ricadute sociali derivanti dalle loro attività nel breve, medio e lungo periodo.

Giuseppe Lobalsamo | Direttore immobiliare Gruppo Unipol

È dal 2021 che lavoriamo con Scenari Immobiliari per studiare e approfondire il tema della rigenerazione nelle periferie urbane, dapprima concentrandoci sulla Regione Lombardia e dallo scorso anno ampliando l’analisi al territorio nazionale.

L’esito del rapporto presentato oggi ci dimostra quanto non esista una definizione universale di rigenerazione urbana applicabile indistintamente a qualunque città e quanto occorra invece calare ogni intervento nella peculiarità del contesto in cui insiste.

Questo è ciò che cerchiamo di fare negli ambiti in cui lavoriamo, disegnando progetti sartoriali che partono dall’ascolto delle esigenze di chi abita il territorio mantenendo un costante dialogo con la pubblica amministrazione.