Demografia Istat: l’impatto su case, città e mercato immobiliare

Secondo l’Istat, al 1° gennaio 2026 la popolazione residente è pari a 58,943 milioni di persone, sostanzialmente stabile grazie al contributo delle migrazioni, che compensano un saldo naturale fortemente negativo. Nel 2025 le nascite sono scese a 355 mila, mentre i decessi sono stati 652 mila. La fecondità è scesa a 1,14 figli per donna, tra i valori più bassi d’Europa. 

Ma il dato più rilevante per il comparto immobiliare riguarda le prospettive future: nello scenario mediano elaborato dall’Istat, la popolazione italiana scenderà da 58,9 milioni nel 2025 a circa 55 milioni nel 2050, fino a 45,8 milioni nel 2080. Parallelamente, la quota degli over 65 salirà dal 24,7% attuale al 34,5% nel 2050. 

Più anziani soli, più domanda di abitazioni accessibili

L’invecchiamento della popolazione rappresenta la tendenza più certa evidenziata dall’Istat. L’ingresso delle generazioni del baby boom nelle età avanzate produrrà un aumento delle famiglie composte da una sola persona e degli anziani che vivono soli. Le stesse previsioni indicano che le famiglie saranno numericamente più numerose ma mediamente più piccole. Per il settore edilizio ciò significa una crescente richiesta di:

• abitazioni di dimensioni ridotte;
• edifici privi di barriere architettoniche;
• soluzioni di senior housing;
• residenze assistite e cohousing;
• quartieri con servizi sanitari e di prossimità facilmente raggiungibili.

La casa tradizionale pensata per nuclei familiari numerosi rischia quindi di risultare sempre meno coerente con la struttura della domanda abitativa.

Le città attraggono, le aree interne si svuotano

Istat evidenzia già oggi una crescita della popolazione nel Nord Italia e una diminuzione nel Mezzogiorno. Le regioni più dinamiche sono Trentino-Alto Adige, Emilia-Romagna e Lombardia, mentre Basilicata, Molise e Sardegna registrano le contrazioni più marcate. Le previsioni mostrano inoltre che le aree interne, soprattutto nel Mezzogiorno, continueranno a perdere residenti più rapidamente rispetto ai principali centri urbani, ampliando i divari territoriali. Per urbanisti e amministrazioni ciò significa affrontare una doppia sfida:

1. gestire il riuso del patrimonio immobiliare nelle aree in declino;
2. rafforzare infrastrutture, servizi e offerta abitativa nelle città e nei poli attrattivi.

In questo scenario la rigenerazione urbana assume un ruolo strategico, spesso più importante della nuova espansione edilizia.

Il patrimonio esistente diventa la vera risorsa

Con una popolazione destinata a diminuire, la priorità non sarà costruire di più, ma adattare meglio ciò che già esiste. Molti edifici residenziali realizzati tra gli anni Sessanta e Ottanta dovranno essere riqualificati per rispondere a esigenze profondamente diverse: efficienza energetica, accessibilità, flessibilità degli spazi e servizi condivisi. L’evoluzione demografica rende inoltre sempre più centrale il recupero degli immobili inutilizzati, soprattutto nei piccoli comuni soggetti a spopolamento, dove il patrimonio edilizio rischia di perdere valore e funzione. 

Immigrazione fattore decisivo per la tenuta demografica

L’Istat sottolinea che la sostanziale stabilità della popolazione è garantita oggi dal saldo migratorio positivo. Nel 2025 le immigrazioni dall’estero sono state circa 440 mila, a fronte di 144 mila emigrazioni, generando un saldo di +296 mila persone. Anche nei prossimi decenni il contributo migratorio sarà determinante per attenuare il calo della popolazione. Ciò comporterà una crescente attenzione verso politiche abitative inclusive, programmi di integrazione e sviluppo di quartieri capaci di accogliere una popolazione sempre più diversificata. 

Una nuova agenda per edilizia e urbanistica

La fotografia demografica tracciata dall’Istat suggerisce che il principale tema delle costruzioni nei prossimi decenni non sarà la crescita quantitativa, bensì la trasformazione qualitativa dell’ambiente costruito. Meno residenti, più anziani, nuclei familiari ridotti e forti differenze territoriali richiederanno nuove strategie progettuali e urbanistiche. Per il settore delle costruzioni si apre quindi una fase in cui rigenerazione urbana, adattamento del patrimonio esistente, accessibilità, servizi di prossimità e housing per la longevità diventeranno elementi centrali delle politiche pubbliche e degli investimenti privati.

Il commento di Stefano Boeri, probabilmente oggi l’urbanista italiano più riconosciuto a livello internazionale sui temi delle trasformazioni urbane legate a demografia, longevità e abitare.

I numeri chiave Istat

• Popolazione al 1° gennaio 2026: 58,943 milioni 
• Nascite 2025: 355 mila 
• Decessi 2025: 652 mila 
• Fecondità: 1,14 figli per donna 
• Saldo migratorio con l’estero: +296 mila
• Popolazione prevista nel 2050: 55 milioni
• Over 65 nel 2050: 34,5% della popolazione
• Aree interne e Mezzogiorno: previste le maggiori perdite demografiche.

Fonte: Istat, Indicatori demografici 2025 e Previsioni della popolazione residente, delle famiglie e delle forze lavoro, base 1° gennaio 2025.