Il complesso immobiliare Corso Como Place, a Milano Porta Nuova, è frutto della collaborazione tra lo studio Plp Architecture di Londra e Coima, società immobiliare. L’approccio all’intero progetto è quello della logica circolare. L’intervento riguarda il riuso di Torre Bonnet, edificio costruito alla fine degli anni Cinquanta, e la realizzazione di un nuovo fabbricato di dimensioni inferiori, denominato Podium.
Torre altezza: 70 metri; funzione: uffici; n. piani: 21 piani fuori terra; superficie complessiva: 16.000 m2
Podium funzione: uffici/retail department store; n. piani: 4 piani fuori terra; superficie complessiva: 4.545 m2
L’edificio a torre, destinato a ospitare uffici di nuova generazione, si inquadra all’interno di una logica circolare del progetto, in cui il tema del riuso è stato applicato sia recuperando le strutture portanti esistenti, sia scegliendo materiali certificati Cradle-to-Cradle, riutilizzabili a fine vita utile. Il riuso della struttura portante pre esistente ha permesso un beneficio in termini ambientali, evitando emissioni di CO2 relative alla realizzazione di nuove componenti strutturali, che generalmente rappresentano il 50% degli impatti ambientali di un edificio.
Il Podium, edificio di nuova costruzione, adibito a uffici e retail, è stato realizzato secondo le logiche della flessibilità e della disassemblabilità in base alla durata di vita dei componenti. La struttura portante (principalmente in acciaio con solai in Clt (Cross laminated timber), le facciate e le partizioni interne realizzate a secco sono pensate per garantire non solo un facile cambio di destinazione d’uso, ma anche un potenziale riutilizzo dei singoli componenti.
Attraverso questa logica, il progetto cerca di relazionare la sua concezione al ciclo di vita dell’edificio stesso, pensando già dalla fase progettuale la possibile variazione nel tempo e la gestione del fine vita.
L’intervento, inoltre, è orientato all’acquisizione delle certificazioni ambientali Leed e Well, che attestano elevati standard rispetto alla sostenibilità ambientale e sociale. Inoltre, Corso Como Place è uno tra i pochi progetti pilota italiani che aderisce allo strumento europeo Level(s): diventa così promotore dell’applicazione a livello di edificio della valutazione Life Cycle Assessment, utile alla misurazione delle prestazioni ambientali durante l’intero ciclo di vita dell’edificio stesso.
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Abbiamo avuto l’opportunità di chiedere a Coima il punto di vista della società sul tema della circolarità, i vantaggi ambientali ed economici, nonché le barriere riscontrate nella sua realizzazione.
«I requisiti di flessibilità e la possibilità di convertire l’edificio da uffici e retail a department store, da un punto di vista economico hanno portato a un aumento di una frazione minima dei costi, che abbiamo voluto affrontare poiché questo restituisce all’immobile quel principio di resilienza futura che, nel caso di periodi di variazione del mercato, porta ad avere un vantaggio competitivo per la modifica della sua funzione», spiega Stefano Corbella, Sustainability Officer di Coima, che sottolinea l’unione tra vantaggio ambientale ed economico dell’approccio di circolarità in edilizia.
In questo contesto le tecnologie costruttive a secco e l’utilizzo di solai in legno, a fianco di una progettazione attenta alla disposizione di cavedi impiantistici e altezze di piano, rappresentano scelte mirate per facilitare eventuali modifiche spaziali sia orizzontali che verticali.
Secondo l’azienda, una particolare attenzione è stata riservata all’utilizzo di materiali certificati Cradle-to- Cradle (C2C) al fine di garantire un riutilizzo o riciclo dei componenti edilizi a fine vita utile.
«Ci siamo dati come obiettivo il raggiungimento di almeno il 10% di prodotti certificati C2C in base al costo dei prodotti da costruzione, escludendo la parte impiantistica. Per il Podium abbiamo raggiunto il 23% mentre per la torre il 15,3%. La principale fonte di materiali certificati è stata la facciata, che ha un peso economico importante rispetto al costo di costruzione», aggiunge Corbella.
L’esperienza del progetto Corso Como Place, inoltre, riconferma il ruolo fondamentale delle certificazioni di sostenibilità, che attraverso la richiesta del rispetto di particolari requisiti portano ad una maggiore attenzione della quantità di prodotti contenenti materiali riciclati, della gestione dei rifiuti da costruzione e demolizione, o della salubrità dei materiali.
«Attenendoci alla certificazione Leed, generalmente raggiungiamo una percentuale tra l’80-90% di materiali che portiamo a riciclo», aggiunge il manager di Coima. «Inoltre, garantiamo le percentuali minime richieste dal protocollo di contenuto di riciclato. Quello che posso dire è che oggi applicando al progetto strategie di disassemblabilità e l’uso di materiali certificati, possiamo avere non solo la presenza di prodotti con contenuto di riciclato, ma anche un possibile riuso futuro. Mi auguro che quando l’edificio finirà la sua vita utile i materiali potranno essere riusati o riciclati, rientrando nella filiera di prodotti per l’edilizia».
Ci sono, però, ancora ostacoli da superare: «Le barriere riscontrate sono state principalmente nel recepimento di materiali che rispettassero la circolarità e la reversibilità. Cinque anni fa, quando abbiamo cominciato il progetto Corso Como Place, era ancora più difficile rispetto a oggi. Il mercato si è poi mosso: nell’ultimo anno sono aumentati i prodotti che hanno questo tipo di sensibilità. Sono sicuro che tra 25 anni la coscienza su questi temi sarà maturata, anche nel mercato. Per noi agire di anticipo permetterà di rispondere a possibili future restrizioni o imposte applicate alla gestione di demolizioni e ricostruzioni», chiosa Corbella.
Corso Como Place si è posto come precursore di un’economia circolare in edilizia in Italia: costituisce un esempio di visione delle opportunità e dei vantaggi economici e ambientali perseguibili. Inoltre, ha affrontato per primo le sfide ancora aperte del settore sul fronte dell’offerta di componenti edilizi reversibili e riutilizzabili, che permettano alti livelli di flessibilità e disassemblabilità, sia per l’offerta delle competenze specifiche con il necessario know-how nel campo della progettazione e costruzione di edifici con logiche di circolarità, oltre alla valutazione della sostenibilità ambientale ed economica delle scelte progettuali in prospettiva di ciclo di vita.
di Serena Giorgi e Kevin Santus, Politecnico di Milano (da YouBuild n.20)
LA SCHEDA
Progetto: Corso Como Place
Luogo: Milano, Porta Nuova
Anno: 2020
Asset & Development Management: COIMA Real Estate
Architect: PLP Architecture International Ltd
Local and Executive Architect: Tekne S.p.A.
MEP Engineer: Deerns Italia S.p.A.
Structural Engineer: Ce.A.S. Centro Di Analisi
Strutturale Srl Landscape Architect: LAND s.r.l.
Lighting consultant: Voltaire Lighting Design
Security consultant: Secursat s.r.l.