Chi guida i progetti di rigenerazione urbana? Il ruolo dello sviluppatore immobiliare

Rigenerazione urbana: una distinzione ancora assente nella normativa

Il mercato immobiliare italiano continua a non disporre di una definizione normativa chiara che distingua in modo netto lo sviluppatore dall’investitore. Una lacuna che, secondo molti operatori del settore, rischia di penalizzare chi segue direttamente tutte le fasi di un progetto di rigenerazione urbana, dall’acquisizione dell’immobile fino alla realizzazione dell’intervento.

La differenza, sostengono gli addetti ai lavori, non riguarda tanto il capitale impiegato quanto il controllo operativo dell’intera operazione. Lo sviluppatore coordina progettazione, iter autorizzativi, rapporti con le amministrazioni pubbliche, gestione dei cantieri e commercializzazione finale dell’intervento. L’investitore, invece, apporta principalmente risorse finanziarie e ricerca rendimenti nel medio-lungo periodo.

Tempi, rischi e competenze: due attività diverse

Secondo l’analisi riportata da Teleborsa, le differenze emergono soprattutto sul piano operativo. I progetti di sviluppo immobiliare richiedono mediamente da 10 a 36 mesi per essere completati, mentre un investimento immobiliare passivo si muove generalmente su orizzonti temporali compresi tra cinque e dieci anni.

Anche il profilo di rischio è differente. Gli interventi di rigenerazione urbana registrano frequentemente extracosti compresi tra il 30% e il 40% rispetto alle stime iniziali, a causa della complessità tecnica, urbanistica e amministrativa che caratterizza il recupero degli immobili esistenti.

Per questo motivo gli operatori chiedono che venga riconosciuto il ruolo di chi assume la responsabilità diretta della trasformazione urbana, distinguendolo da quello dei soggetti che partecipano esclusivamente attraverso il capitale.

Il caso milanese di Chiara per sempre

Tra le realtà che sostengono questa impostazione c’è Chiara per sempre, società guidata da Federico Bordogna e impegnata in un progetto di rigenerazione urbana a Milano che interessa un’area di circa 1.300 metri quadrati occupata da tre edifici industriali dismessi da quasi un secolo.

Bordogna respinge la definizione di investitore, rivendicando il ruolo di sviluppatore, ossia di chi segue in prima persona i rapporti con condomìni, amministrazioni pubbliche e operatori coinvolti nel processo edilizio.

«È una definizione che non mi appartiene», ha dichiarato Bordogna riferendosi all’etichetta di investitore.

Rigenerazione urbana e consumo di suolo

Il dibattito si inserisce in un contesto in cui la rigenerazione urbana assume un peso crescente nelle politiche di sviluppo delle città. Secondo gli operatori, il recupero di edifici abbandonati genera benefici che vanno oltre il singolo immobile, contribuendo alla riqualificazione di interi quartieri e limitando il consumo di nuovo suolo.

La valorizzazione del patrimonio edilizio esistente è infatti considerata uno degli strumenti più efficaci per rispondere alle esigenze abitative, migliorare la qualità urbana e perseguire gli obiettivi di sostenibilità ambientale.

Una professione senza albo né formazione dedicata

Un altro tema evidenziato dagli operatori riguarda l’assenza, in Italia, di un percorso universitario specifico o di un albo professionale dedicato agli sviluppatori immobiliari. Le competenze necessarie — tecniche, urbanistiche, economiche e negoziali — vengono generalmente acquisite sul campo da professionisti provenienti da percorsi diversi.

La richiesta di maggiore riconoscimento professionale si affianca quindi al più ampio confronto sulla regolamentazione del mercato della rigenerazione urbana, un settore destinato a diventare sempre più strategico per il futuro delle città italiane.