FS Sistemi Urbani ha presentato tutte le potenzialità di rigenerazione urbana e sviluppo delle aree ferroviarie non più funzionali di Voghera. La società capofila del Polo urbano del Gruppo FS Italiane ha incontrato, insieme ai vertici di Scenari immobiliari, gli stakeholder e gli investitori interessati.
Lo scenario
Riqualificazione e rigenerazione delle aree ferroviarie e industriali dismesse sono tra i principali motori che sostengono la trasformazione urbana nelle maggiori regioni d’Europa e in Italia. E ciò sia per le grandi città che per i territori decentrati, aggregati e funzionali. L’ambito territoriale che comprende gli assi Genova-Milano e Piacenza-Torino è capace di generare un valore aggiunto pari a 195 miliardi di euro (l’undici per cento del totale nazionale).
Scenari Immobiliari | La relazione di Umberto Lebruto, Ad e Dg di FS Sistemi urbani
La centralità di Voghera
Questo ambito è costituito da 150 comuni e da una popolazione complessiva di più di 4 milioni di abitanti, con Voghera in posizione privilegiata. Una rappresentazione economica non solo della capacità di crescita di un ambito funzionale assimilabile per dinamiche alle maggiori regioni italiane. Ma anche delle potenzialità insite nei distretti produttivi di fornire nuovi beni e servizi alla popolazione residente e alle imprese attive.
In particolare, a Voghera i processi di rigenerazione urbana e interventi di trasformazione urbanistica e edilizia si prevede andranno a interessare una superficie territoriale compresa tra 250 mila e 400 mila mq entro il 2035. Permettendo di sviluppare una superficie lorda di funzioni private tra i 76 mila e i 125 mila mq.
Scenari Immobiliari | L’intervento in videocall del presindente di Regione Lombardia, Attilio Fontana
L’incontro
Nel corso dell’evento Voghera – nuove opportunità per il territorio è stato presentato il rapporto di Scenari ImmobiliariVoghera, nuove opportunità per il territorio. Il report contiene il punto di vista sul mercato immobiliare della città lombarda, oltre agli impatti economici della trasformazione urbana. L’incontro è stato organizzato nella città iriense da FS Sistemi urbani, società capofila del Polo urbano del Gruppo FS Italiane,
Gli interventi
Dopo l’introduzione di Umberto Lebruto (Ad e Dg di FS Sistemi urbani) e di Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) sono seguiti gli interventi istituzionali di Paola Garlaschelli (sindaco di Voghera) e di Elena Lucchini (assessore alla famiglia, solidarietà sociale, disabilità e pari opportunità Regione Lombardia). A seguire Francesca Zirnstein (Dg di Scenari Immobiliari), ha presentato il report
Scenari Immobiliari | Mario Breglia presidente di Scenari, Claudia Maria Terzi assessore regionale trasporti, Elena Lucchini assessore regionale servizi sociali, Paola Garlaschelli sindaco di Voghera e Umberto Lebruto Ad e Dg di FS Sistemi urbani
Successivamente si è tenuto il panel di commento su Economia, territorio, infrastrutture e mobilità con la partecipazione di Claudia Maria Terzi (assessore alle infrastrutture e opere pubbliche Regione Lombardia), Massimo Marciani (presidente del Freight leaders council), Umberto Ruggerone (presidente Assologistica), Andrea De Bernardi (Ad Mercitalia Intermodal) e Michele Rabino (responsabile sviluppo infrastrutture area nord ovest).
Scenari Immobiliari | Una parte del tavolo dei relatori
Il progetto
L’appuntamento ha rappresentato un traguardo importante per il progetto di riqualificazione urbana e valorizzazione delle aree dismesse dell’ex scalo di Voghera. Un progetto che FS Sistemi Urbani, in nome e per contro del Gruppo FS, sta portando avanti. E che è frutto del Protocollo d’Intesa siglato a marzo 2023 con il Comune di Voghera.
FS Italiane ha tratteggiato il piano di sviluppo attraverso un video pubblicato sul suo canale YouTube.
Scenari Immobiliari | L’intervento dell’assessore regionale Claudia Maria Terzi
Le previsioni
L’accordo prevede l’insediamento nelle aree dismesse di funzioni strategiche per la città, sfruttando le potenzialità legate alla dimensione degli scali stessi. Queste zone corrispondono alla vecchia squadra rialzo e alla vecchia rimessa locomotive e in parte dell’ex scalo merci.
Il Tavolo Tecnico, istituito a marzo 2023, ha seguito le fasi di avanzamento delle attività per arrivare a una valutazione sulla compatibilità delle funzioni dedicate alla vita urbana. Grande attenzione è stata rivolta alla riduzione dei consumi energetici e alle soluzioni di green energy. Oltre al miglioramento delle condizioni di sicurezza del contesto urbano circostante.
Lo sviluppo immobiliare
Il mercato immobiliare produttivo della provincia di Pavia nell’ultimo quinquennio è stato interessato da una ripresa della crescita del numero di compravendite su base annua. Accompagnato da una modesta crescita delle quotazioni immobiliari. Il settore logistico e produttivo di Voghera rappresenta un segmento cruciale e dinamico nel mercato immobiliare locale.
Ciò grazie alla sua posizione strategica tra Milano e Genova, alla prossimità con l’autostrada A21 Torino-Piacenza e la vicinanza alla A7 Milano-Genova e la solida rete ferroviaria. Voghera rappresenta un nodo logistico attrattivo per le aziende che necessitano di collegamenti efficienti per la produzione e la distribuzione. Il 2022 ha segnato il picco più alto di transazioni degli ultimi sette anni, riconfermato anche in quest’ultimo anno.
Scenari Immobiliari | Ospiti in platea
Logistica e produzione
L’offerta di immobili logistici e produttivi è diversificata: capannoni, magazzini e spazi di produzione in edifici nuovi e ristrutturati. I prezzi mostrano una crescita destinata a consolidarsi nei prossimi anni, con andamenti identici tra semicentro e periferia. Nel 2025 la zona periferica subirà un lieve decremento; nelle previsioni porterà i valori a discostarsi da quelli dell’altra zona.
Opposto l’andamento dei canoni di locazione. Il semicentro nel 2020 ha subito uno stallo durato un anno per poi riconsolidarsi in aumento. La periferia, dal 2023, si è discostata dall’andamento omogeneo rispetto all’altra zona, superandone i valori del 2020. Nella previsione la crescita terminerà intorno al 2025. Per la zona semicentrale si ipotizzano andamenti omogenei, in linea alla situazione attuale. I prezzi medi di vendita per un prodotto nuovo o recentemente ristrutturazione sono di 700 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 515 euro al metro quadrato nelle zone periferiche.
Scenari Immobiliari | Render dell’ipotesi di trasporto su ferro
L’area dell’ex scalo
Un mercato in cui l’ex scalo ferroviario, grazie agli elementi strategici e alle potenzialità rigenerative di rilevanza macroregionale che lo connotano nonché al suo inserimento all’interno di futuri scenari e interventi di sviluppo e riqualificazione condivisi, organici e sinergici, è pienamente in grado di contribuire all’evoluzione e riorganizzazione funzionale, sociale ed economica di un più vasto territorio. Per quanto riguarda la mobilità, si punta su un modello che privilegi gli spostamenti pedonali e in bicicletta in chiave di sostenibilità ambientale.
Scenari Immobiliari | Render dell’ipotesi di trasporto su gomma
Crediti fotografici: Claudio Furlan/Lapresse
Mario Breglia | Presidente di Scenari Immobiliari
Scenari Immobiliari | Mario Breglia, presidente
A Voghera il processo di rigenerazione urbana può rappresentare l’occasione per consolidare fattori dinamici che connotano il tessuto sociale ed economico della città, per migliorare le connessioni con i quattro vertici del nuovo ‘Quadrilatero logistico-industriale’ di Genova, Milano, Piacenza, Torino, e per incrementare la dotazione di servizi pubblici e privati di interesse collettivo fondamentali per rispondere alle attuali e future esigenze della popolazione.
Il recupero dell’area dell’ex scalo ferroviario, di proprietà di FS Sistemi Urbani, può contribuire alla creazione di nuove opportunità di impiego e di sviluppo sociale non solo attraverso le nuove infrastrutture e funzioni insediabili ma soprattutto grazie alle sinergie attivabili con il sistema produttivo, commerciale, terziario, formativo e residenziale esistente.
La rigenerazione dovrà portare al superamento delle barriere fisiche e sociali, riportando la ferrovia al suo ruolo originario di connessione tra contesto locale e territorio esteso e di infrastruttura portante e motore per lo sviluppo economico.
Francesca Zirnstein | Direttore generale di Scenari Immobiliari
Scenari Immobiliari | Francesca Zirnstein, direttore generale
Se ci concentriamo sul breve periodo, entro metà del 2028, i principali processi di rigenerazione e di trasformazione a Voghera, grazie a una superficie territoriale compresa tra i 95 mila e 155 mila metri quadrati permetteranno di sviluppare tra i 30 mila e i 49 mila metri quadrati di superficie lorda complessiva e, conseguentemente, un valore aggiunto tra i cinquanta e gli ottanta milioni di euro, e fino a 150 / 245 milioni entro il 2035 che, sommati alle ricadute sociali, porteranno tale valore aggiunto a una quota compresa tra i 340 e i 550 milioni di euro.
Le nuove superfici si concentreranno prevalentemente sulla realizzazione di nuove attività commerciali, di servizio alla persona e di supporto alla logistica ritenute in grado di consolidare e innovare il ruolo della città rispetto all’ambito territoriale dell’Oltrepò pavese e alle direttrici infrastrutturali ed economiche della Milano-Genova e della Torino-Piacenza.
